제한, 거주 의무 기간, 투기 과열 지구 중 분양가 상한제 제외 지역 [부동산 규제 정책] 분양가 상한제 알아보기 - 전매

분양가상한제라니,어머나 정해진 기본형 건축비에 택지비(감정된 토지비용)를 더한 후 그 이하로 맨션을 분양하는 제도입니다.맨션 가격을 일정 수준 이하로 규제하여 분양가를 안정시키고 주택 공급을 원활하게 하는 것이 목적입니다.택지비와 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트 가산비용을 더해 분양가 상한선이 결정되며 기본형 건축비는 6개월마다 조정됩니다.

우리나라는 1977년에 분양상한가 제도가 도입되면서 분양가 규제가 시작되었습니다.과거에는 획일적인 상한가로 규제해 주택 공급이 위축되고 부동산 대란이 일어났습니다.이에 따라 1989년부터는 분양가를 택지비 건축비에 연동하는 원가연동제가 시행되었습니다"하지만 외환위기를 겪으면서 주택시장 침체와 규제 완화, 1999년 국민주택기금 지원 아파트를 제외하고 전면 자율화가 이뤄지면서 분양가 상한제는 사실상 사라졌습니다.

 

분양가 상한제 폐지로 신규 분양주택의 분양가가 갈수록 높아지면서 주변 아파트 값까지 상승시키는 부작용이 발생했습니다.그래서 2005년에 분양가 상한제가 부활됐습니다.대한주택공사(현 한국토지주택공사) 등 공공이 개발하는 토지인 공공택지에 건설되는 주택에 대해서만 적용되며 2007년 9월부터 민간택지에 건설되는 주택에 대해서도 전면 시행되고 있습니다

 

다시 주택공급 위축아파트 품질 저하 등 부작용이 나타나면서 2014년 분양가 상한제의 민간택지 적용 요건은 강화됐지만 적용된 사례가 없어 유명무실한 제도가 되고 말았습니다.

 

문재인정부 들어 2019년 8월 12일 '주택법 시행령 개정안'을 발표하여 민간 택지의 아파트에 분양가 상한제를 쉽게 적용할 수 있도록 요건을 완화하였습니다.예전에는 필수요건을 직전 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배 이상인 지역이었는데 이를 투기과열지구 지정지역으로 바꿨습니다.또 재개발 재건축 등 정비사업 아파트의 경우 입주자 모집 공고 시점부터 분양가 상한제를 적용하기로 했습니다

전매제한 기간은 인근 시세 이상은 5년, 80100%는 8년, 80% 미만인 경우는 10년으로 전매를 제한해 단기적인 시세차익을 얻는 것을 막기로 했습니다.개정안은 입법예고, 국무회의를 거쳐 2019년 10월 29일부터 시행되었습니다.

국토교통부가 2019년 11월 6일 서울지역 27개 동 민간택지에 분양가 상한제를 적용하는 방안과 조정 대상 지역을 일부 해제하는 방안을 결정했다고 발표하면서 민간택지 분양가 상한제는 2015년 폐지된 지 4년 만에 부활합니다.

 

그러나 민간 택지의 분양가 상한제가 지정된 이후 제외 지역을 중심으로 매매가가 지속적으로 상승하는 풍선 효과가 발생했고，정부는 40일 후인 2019년 12월 18일 <주택시장 안정화 방안>을 발표해 분양가 상한제 대상 지역을 대폭 확대했습니다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역 지정 공고가 난 뒤 입주자 모집 승인을 신청하는 분양단지부터 상한제가 적용됩니다.상한제가 적용되면 주변 아파트 시세와 비교해 분양가를 결정하는 현재 방식과 달리 땅값과 건축비 등 원가에 이윤을 더해 분양가를 결정하게 됩니다.

 

민간택지 분양가 상한제가 2020년 7월 29일부터 본격 시행됐다.4월 29일에 시작될 예정이었지만, 코로나19의 영향으로 3개월 늦게 시행되었습니다.분양가를 제한해서 되팔아 가격을 안정시켰지만 주변 시세보다 낮은 가격들이 로또 청약 바람을 일으켰습니다.

 

과거를 알면 미래를 볼 수 있다고 했지만 과거는 사실상 분양가 상한제가 시작되면서 공급 물량이 점점 떨어졌습니다.수요 공급의 법칙에 따라 집값이 오르는 경향을 보였지만 그때마다 경제위기 때문에 부동산 가격은 떨어질 수밖에 없었습니다.경제위기가 기다리고 있다는 분도 있고, 코로나19로 인해 경제위기가 미미하게 계속되고 있기 때문에 코로나19가 끝나면 경제가 회복될 것으로 예측하시는 분도 계시지만요.가격 상승이 언제까지 계속될지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.용크리의 유행은 아직 끝나지 않았기 때문입니다.

21년 2월 16일 민간택지 분양 가격상한제 아파트 거주의무기간을 담은 개정안이 국무회의를 통과하면서 지난달 19일부터 입주자 모집 공고 신청에 들어가는 투기과열지구 내 수도권 민간택지 아파트는 거주의무기간이 강화됐다.이에 따라 계약자는 23년을 거주해야 하지만 분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년으로 결정했습니다.수도권 투기과열지구에서도 민간택지 분양가 상한제가 적용되지 않는 수원 용인(수지(기흥구) 성남 안양 등은 많은 분들이 관심을 갖게 될 겁니다.